املاک مجهول المالک و نحوه احراز مالکیت آن

 

املاک مجهول المالک چیست ؟

.

سران دفاتر اسنادرسمی ( در مقاله های قبلی به اسناد رسمی بصورت کامل اشاره شد ) که مسئول ثبت اسناد و اقاریر اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی اند، على القاعده اسناد مورد ثبت آنان راجع به اموال منقول و غیر منقول است. البته موضوعات دیگری که جنبه مالی ندارند می توانند موضوع اسناد باشند که در این مقاله مجالی برای بحث درباره آنها نیست. آنچه به نظر نگارنده رسید و به یقین مورد توجه همکاران در دفاتر اسناد رسمی نیز هست، پرداختن به وضعیت املاک از منظر حقوق ثبت است. چون املاک در وضعیتهای ثبتی در هر مرتبه از مراتب اداری خود به گونه ای متمایز از هم می باید مورد عمل و اقدام قرار گیرند با ملاحظه قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه های اجرایی آن – از بدو تاسیس تا کنون – سه نوع از املاک مورد توجه و تقنین قانونگذار قرار گرفته است که هر یک از آنها در حقوق ثبت جایگاه ویژه ای دارند و عمل و تنظیم سند نسبت به آنها می بایستی با مجوزهای خاص صورت گیرد. ، و با طی تشریفات، در همه املاک در ابتدا فاقد پیشینه ثبتی بودند که به تناسب مرحله از مراحل ثبتی یکی از عناوین مجهول المالک، جاری و ثبت شده را به خود اختصاص داده اند. از این رو مناسب است نخست تعریفی از املاک مزبور از دیدگاه قانون ثبت به دست داده شود و پس از آن به نحوه اقدام و چگونگی تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی پرداخته شود.

 

مجهول المالک چیست؟

.

 مجهول المالک، ملکی است که به ثبت عمومی گذاشته شده ولی صاحب و متصرف آن اعم از اصیل یا وکیل، ولی، وصی، متولی و یا قائم مقام قانونی آنان به موقع خود و در اجرای ماده ۱۱ قانون ثبت اقدام به تقاضای ثبت ننموده و به عبارت دیگر، اظهار نامه توزیعی به هنگام ثبت عمومی را به حوزه ثبتی مربوطه برگشت نداده است، چنین ملکی را مجهول المالک میگویند که با اموال مجهول المالک موضوع ماده ۲۸ قانون مدنی متفاوت است و مامورین ثبت و تنظیم کنندگان آگهی های نوبتی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت موظف به ذکر شماره رقبات مجهول المالک در قسمت مؤخره آگهی های نوبتی هستند کما اینکه با ملاحظه نسخ روزنامه های ناشر و حاوی آگهی های نوبتی ثبت مناطق کشور به رقبات و پلاکهای زیادی بر می خوریم که علی رغم اینکه صاحبان و متصرفانی دارند، به عنوان مجهول المالک قلمداد و اعلان گردیده اند که مقنن در ماده ۱۲ قانون ثبت ممنوعیتی برای انجام معامله رسمی آنها مقرر داشته و اساسا صاحبان چنین املاکی نمی توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا معاملات خود را رسما به ثبت برسانند.

اگرچه در ماده ۸۸ قانون ثبت مقرر گردیده که در مورد املاکی که مطابق این قانون (قانون ثبت) به ثبت نرسیده، دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت اسناد و املاک (در دفتر مخصوص) می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقالاتی را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند، ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها است رسمیت خواهد داشت. ماده مذکور در مقام توصیه بوده و آمریت قانونی نیز نداشته و عملا و فعلا در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی کاربرد نداشته و منسوخ عملی است. ولی این امر بدان معنا نیست که نتوان از متن و محتوای آن به عنوان یک ماده و قرینه و دلیل در جهت توجیه استثنائات مربوط به ثبت اسناد، املاک مجهول المالک به کار گرفته نشود که بدان اشاره خواهد شد.

 وقتی دائن و بستانکاری با اراده آزاد خود و با قبول مسئولیت و تالی فاسد های احتمالی در قبال تأمين طلب خود، مال غیر منقول مديون و بدهکار را که فاقد سابقه ثبتی و اصطلاحا مجهول المالک است و فقط در دفتر توزیع اظهارنامه – که از اعداد دفاتر موضوع ماده یک آیین نامه قانون ثبت و مورد عمل در ادارات ثبت است – تعرفه شده (با توجه به درخواست بستانکار و متن ماده ۳۴ ۱ او تبصره های آن و ماده ۸۸ قانون ثبت که از این ماده به عنوان شاهد و دلیل می توان بهره گرفت و بند یک ماده ۹۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و ماده ۱۰۴ آیین نامه مذكور و بند ۲۵۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه سال ۱۳۶۵) بازداشت و توقیف نماید. و مأمور اجرای ثبت با احراز تصرفات مالکانه مدیون و پاسخ استعلامیه ثبت مشعر و دال بر قید نام مدیون به عنوان گیرنده و دریافت کننده اظهارنامه توزیعی به هنگام اجرای مقررات ثبت عمومی و انجام کلیه تشریفات اداری و قانونی مندرج در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی از قبیل مزایده یا حراج، پیش نویس سند انتقال را تنظیم و جهت ثبت در دفتر به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال میکند و دفاتر در این مورد خاص مجاز و مأذون به ثبت سند انتقال ملک مجهول المالک می باشند. البته منتقل اليه با ارایه سند به ثبت مربوطه می باید تقاضای ثبت مورد انتقال را تقدیم نماید و اداره ثبت، همان تمهیدات و مقررات و عمومات ناظر به پذیرش ثبت را نسبت به مورد درخواست اعمال می کند و پس از گذشت مهلت های مقرر در قانون و عدم وجود واخواهی به اصل و حدود و سایر تشریفات عنوان شده در قانون، سند مالکیت را صادر و تسلیم می دارد. بدیهی است که تقاضای مدیون به معرفی ملک مجهول المالک وی به عنوان قبول تمام یا قسمتی از دین و بازداشت آن قابل پذیرش نیست، چون با عنایت به مسلمات حقوقی، اظهار، اقرار به نفع اظهار کننده و مقر، قابلیت پذیرش و مبنای اصولی ندارد و به همین جهت درخواست بستانکار در مورد بازداشت ملک مجهول المالک که به نحوی به ضرر او می باشد پذیرفته میشود و نظر خلاف آن، که بعضا دیده شده با پذیرش استدلال فوق قابل جرح و تعدیل است، با ملاحظه دقیق به موارد قانونی ثبت که بعد از ماده ۱۲ قانون مذکور تصویب گردیده تا حدودی به اصل مسلم عنوان شده در ماده ۱۲ قانون ثبت استثنائاتی وارد نموده که با اعتقاد به عمومیت ماده ۱۲ مزبور و خصوصیت موارد ثانویه بعدی هر یک در جای خود می باید مورد احترام و توجه قرار گیرند. چنانکه در ماده ۱۴۲ اصلاحی قانون ثبت مصوب مورخه ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ به روشنی از املاک مجهول المالک نام برده شده و مقرر گردیده نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا شود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل اليه ندارد، ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده و یا می شود، پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل دهد. به طوری که ملاحظه می شود حتی قبول و پذیرش ثبت هم در گردش ثبتی این گونه اسناد حذف گردیده است و هم اکنون ماده قانونی مزبور از قوت قانونی لازم برخوردار بوده و مورد عمل و اقدام ادارات ثبت است. یا حسب بند ۴ ذیل ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱/۳/۲۴ «در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاههای دولتی با شهرداری ها بر اساس ماده ۹ قانون (قانون زمین شهری) قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند، یا قبلا تملک نموده اند ولی اساسا سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است …» و طی فرازهای ذیل بند مذکور قائل به تنظیم اظهارنامه شده که قبل از تنظیم اظهارنامه و صرفا با تنظیم صورت مجلس موضوع ماده ۱۳ آیین نامه مذکور توسط ثبت محل که به منزله صورت مجلس احراز تصرفات مالكانه تلقی می شود، سند این گونه املاک که مجهول المالک می باشد به وسیله دفاتر اسناد و تنظیم گردد و متعاقب آن اظهارنامه ثبتی از جهت ايداع ثمن معامله به ذی حق و ذی نفع تنظیم و تشریفات مربوط به آن ادامه می یابد که در مورد اراضی موات (به شرحی که در بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری آمده) به علت سبق وجود اظهارنامه کلی جهت اراضی موات، تنظیم اظهارنامه مجدد هم موضوعا منتفی است، و نیز هیأتهای حل اختلاف موضوع ماده ۲ اصلاحی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰/۶/۲۱ مربوط به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت بر طبق تجویز قانونگذار و بر اساس متون مواد به ویژه تبصره ۴ ذیل ماده ۱۴۸ قانون یاد شده، به درخواستهای واصله نسبت به املاک فاقد پیشینه ثبتی یعنی مجهول المالک رسیدگی نموده با اعمال نظر قضایی و وارسی همه جانبه موضوع و احراز تصرفات مالکانه متصرفين به وسیله کارشناسان منتخب خود، به صدور رأی بر تنظیم اظهارنامه ثبتی و ادامه عملیات و  تشریفات ثانویه و قانونی و ثبتی به ثبت محل اقدام می نماید، لذا با استفاده از قانون مذکور، املاک مجهول المالک مورد امعان نظر( توجه) و آرای اعضای هیأتهای حل اختلاف قرار می گیرد و به نحوی وظیفه اولیه ادارات ثبت در احراز تصرفات مالكانه  و بررسی  اوراق و مدارک ابرازی مستدعی ثبت توسط هیات مذکور انجام می گیرد و ادارات ثبت از این حيث فارغ از رسیدگی خواهند بود.  به طور کل هیچ فرد حقیقی و حقوقی، عمومی یا خصوصی تحت هیچ محملی نمی تواند ملک مجهول المالک خود را در دفتر اسناد رسمی با تنظیم سند و رسمی با غیر مورد معامله قرار دهد؛ مگر طبق نصوص قانونی به طوری که بند ۳۷۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی (تا اول مهرماه ۱۳۶۵) حکایت دارد « هرگاه نسبت به ملکی که قسمتی از آن مشاع درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالک باشد، رأی قطعی دادگاه بر افراز آن صادر شود چنانچه آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده صادر نشده باشد، باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حکم مزبور …»؛ مقامات ثبتی با صدور بخشنامه مذکور، تاکید بر اجرای مقررات ثبت مشروح در ماده ۱۲ قانون ثبت داشته اند. اکنون، با گذر از بحث در مورد املاک مجهول المالک به نوعی دیگر از وضعیت ثبتی املاک که اصطلاحا در ثبت «املاک جاری» یا «در جریان ثبت» نامیده می شوند بپردازیم و نیز این که دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد مربوط به املاک جاری به چه نکاتی باید عنایت داشته و آنها  را مورد توجه خود قرار دهند.

 

ملک جاری یا در جریان ثبت

.

.

ملک در جریان ثبت، ملکی است که اظهارنامه ثبتی توزیعی به هنگام ثبت عمومی به ثبت محل برگشت داده شده و تقاضای ثبت پلاک مورد نظر پذیرفته شده باشد، مادام که چنین ملکی در دفتر املاک که یکی از دفاتر رسمی و پلمپ شده و دارای امضای مرجع قضایی صالحه یا نماینده او است، ثبت نشده باشد ، ملک جاری یا در جریان ثبت گفته می شود. و در یک کلام، ملک دارای قبول سابقه ثبت و فاقد ثبت در دفتر املاک، جاری یا در جریان ثبت است که تنظیم سند نسبت به این گونه املاک حائز اهمیت خاص است و نیازمند توجه و دقت نظر بیشتری است که معمولا رعایت می شود و تنظیم سند نسبت به این گونه املاک على الأصول به این ترتیب است که بدوأ وضعیت و گردش ثبتی طی استعلامیه ای از ثبت محل پرسش می شود، ثبت مربوطه طبق محتویات و مندرجات پرونده ثبتی و با ملاحظه اوراق آن، گردش ثبتی را به دفترخانه استعلام کننده اعلام مینماید و دفتر پس از حصول اطمینان به ذی حق و ذی نفع بودن فروشنده که متقاضی تنظیم سند است، به عنوان مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی ثبت مجوزات دیگر را از مراجع ذی ربط و ناظر به معاملات محل وقوع ملک تحصیل نموده و علاوه بر وصول حق الثبت انتقال، ملزم به وصول بقایای ثبتی که معمولا و همواره توسط ثبتهای سوال شونده در آخر پاسخهای استعلامات متذکر میشوند خواهند بود.

 

پاسخ استعلام و تفهیم آن

.

 نکته ای که در اینجا شایسته ذکر است، توجه و دقت نظر بیشتر همکاران و تنظیم کنندگان اسناد املاک جاری در مفاد پاسخ استعلام و تفهیم آن به اصحاب معامله به ویژه خریداران است، چون پذیرش ثبت به معنای آن نیست که متقاضی یا مستدعی ثبت واجد همه شرایط و مزایای قانونی یک مالک واقعی باشد، زیرا با قبول ثبت اقدامات تأمینی دیگری می بایستی متعاقبا ادامه و طی شود، از جمله این که در چند نوبت- که در شرایط فعلی در ۲ نوبت به فاصله ۳۰ روز است – مطابق ماده ۵۹ آیین نامه قانون ثبت نام و نوع ملک، متقاضی، محل و مشخصات دیگر آن به نحو موجز و مختصر در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی درج و نشر یابد و قابلیت واخواهی بر اساس و اصل ملک وجود دارد. چه بسا معترضین و مدعیان با تقدیم دادخواست اعتراض و مراجعه به محاکم و با ارایه مدارک و بیان ادله مثبته و مدافعات خود موفق به اخذ حکم به ابطال یا تصحیح مقدار یا میزان مورد تقاضای ثبت شوند و موارد مشابه آن.

 ادارات ثبت بنا به تکلیف و وظایف اداری خود فقط حسب اوراق و محتویات پرونده های ثبتی گردش کار را اعلام و از کم و کیف و چند و چون ملک به نحوی که در محل موجود است آگاهی کامل ندارند و نباید همچنین اطلاعی داشته باشند چون از حيطه اقتدار اداری آنها خارج است. اغلب املاک که در گذشته اقدام به قبول ثبت شده فاقد طول ابعاد و مساحت و مشخصات واضح بوده و فقط به ذکر شماره پلاک مجاور و یا اسامی مجاورین، آن هم به طور ناقص اشاره شده که مسؤولیت انجام دادن این گونه معاملات از حيث مساحت و ابعاد و حدود و این که آنچه د ذهن متعاملین و رضا و قصد انشای آنها بوده، به عهده اصحاب معامله یعنی فروشنده و خریدار است.

پس از انجام تشریفات از قبیل پذیرش ثبت و تحدید حدود و عدم وصول واخواهی به اصل و حدود و تطبيق حدود با مجاورین یا حل و فصل دعاوی واصله که منجر به حاکمیت مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی وی شده باشد، مشخصات ملک، نوع آن، نام مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی وی و حدود ملک در دفتر املاک اداره ثبت مربوطه با رعایت مقررات و مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت توسط متصدیان امر ثبت شده و سند مالکیت آن صادر و تسلیم می گردد. ماده ۲۲ قانون ثبت چنین ملکی را به عنوان ملک ثبت شده تلقی و صاحب آن را مالک قانونی می شناسد که تنظیم سند نسبت به این املاک با اطمینان بیشتری انجام می شود و حدود و ثغور مندرج در سند مالکیت نسبت به صاحب آن و قائم مقام قانونی وی و اشخاص ثالث، لازم الرعایه است. ماده ۷۲ قانون ثبت نیز ناظر به این موضوع بوده و می گوید: « کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقوله که طبق مقررات راجعه به ثبت املاک، ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود »، اشخاص ثالث که دخالتی در ثبت و عملیات آن نداشته اند به موجب قانون و به جهت نظم عمومی به مندرجات آن گردن می نهند، بدیهی است که تنظیم سند نسبت به املاک ثبت شده، حسب محل وقوع ملک از این که داخل محدوده شهر یا خارج آن باشد، با اخذ مجوزات لازم و پاسخ استعلام و با وصول و ایصال حق الثبت انتقال، اقدام به تنظیم سند میشود.

 

 علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری

.

وکیل علی محسن زاده کارشناس ارشد حقوق خصوصی ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه  leiden  هلند با بیش از 10 سال سابقه وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، شهرداری ، ثبتی  و ملکی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد .

برای ارتباط با ما میتوانید به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید یا بصورت مستقیم با شماره تماس 09122571986 تماس بگیرید.