حق حبس در بیع چیست ؟

 

 

مفهوم دقیق حق حبس 

.

ماده 377 قانون مدنی مقرر می دارد هر یک از بایع (خریدار)  و مشتری حق دارد که از تسلیم مبیع (جنس مورد معامله) یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل (زمان دار ) باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال (بدون زمان ) باشد باید تسلیم شود .

پرسش اصلی این است که آیا حق حبس مندرج در ماده 377 قانون مدنی فقط شامل مبیع و ثمن است یا شامل ثبت رسمی ملک هم می شود ؟

آیا فروشنده می تواند قبل از پرداخت کامل ثمن از امضای سند رسمی خودداری نماید و در نقطه مقابل آن خریدار می تواند تا قبل از امضای سند رسمی از ناحیه فروشنده از پرداخت کامل ثمن خودداری کند ؟

ممکن است در بدو امر به ذهن چنین خطور نماید که قانون گذار حق حبس مذکور در ماده 377 قانون مدنی را فقط در خصوص ثمن و مبیع جاری دانسته است ولی با در نظر گرفتن هدفی که قانون گذار آن زمان از وضع این ماده به دنبال تحقق آن بوده است و گسترش روابط قراردادی امروز می توان این حق را به مسائل دیگر توسعه داد .

 

به عنوان نمونه همانطور که خریدار در قرارداد پیش فروش آپارتمان حق دارد تا قبل از ساخت و تحویل ملک در مواعد مقرر از پرداخت اقساط ثمن خودداری نماید بایع نیز حق دارد تا قبل از دریافت کامل ثمن از امضای سند رسمی انتقال خودداری نماید .

.

هدف قانون گذار از ایجاد حق حبس چیست؟

.

هدف قانون گذار از ایجاد حق حبس اجرای صحیح عدالت معاوضی است و اجرای این حق باید با توجه به گسترش روابط قراردادی دنیای کنونی تفسیر شود و نباید به اشتباه چنین تصور شود که الفاظ مبیع و ثمن مندرج در ماده 377 قانون مدنی جنبه موضوعیت دارند و فقط شامل بیع و ثمن و مبیع است بلکه این الفاظ جنبه طریقیت دارند . امتناع بایع از امضای سند رسمی انتقال به علت عدم دریافت کامل ثمن نوعی اجرای حق حبس است .

اگر عمومی بودن حق حبس در تمام عقود معاوضی را لازمه اجرای عدالت معاوضی بدانیم باید تسری حکم این مسئله به تنظیم سند رسمی را نیز بپذیریم . ( نظریه عوض ) نیز آن را تایید می کند .

به موجب این نظریه باید ضرورت ایفای تعهد مقابل مشروط له در تمام عقود و تعهدات معوض از جمله حق بایع در امتناع از امضای سند رسمی در صورت عدم تادیه کامل ثمن پذیرفته شود .

 

منطق موازنه در عقود معاوضی از جمله بیع اقتضای این مطلب را دارد که حقوق بایع و مشتری در یک کفه ترازو باشد . وقتی بایع سند رسمی را امضا کند در حالی که مشتری ثمن را پرداخت نکرده است کفه تعادل این حقوق در هم می ریزد . کفه حقوق مشتری پر و کفه حقوق بایع خالی می ماند . این معادله در طرف دیگر نیز صادق است یعنی وقتی فروشنده به تعهد خویش مبنی بر تحویل و تسلیم مبیع عمل نکرده باشد حق الزام خریدار به تادیه ثمن را ندارد . به عنوان نمونه بایعی که در قرارداد پیش فروش یک واحد مسکونی موظف به ساخت و تحویل دویست متر با بهترین مصالح ساختمانی در قبال خریدار شده است ، اگر ملک را با مصالح نا مرغوب و کمتر از متراژ تحویل دهد و به هیچ طریقی رضایت خریدار را جلب نکند نمی تواند الزام خریدار به پرداخت ثمن را تقاضا نماید .

 

نمونه آرای صادره در قرارداد بیع

.

.

دادنامه شماره 540-31/04/1387 صادره از دادگاه تجدید نظر استان تهران که در نقض رای بدوی در استحقاق بایع برای مطاله مابقی ثمن صادر شده است نمونه ای از توجه دادرس به این دقایق است . در این پرونده تعهد اولیه بایع به تنظیم سند وکالت در فروش و تسلیم مبیع بوده است که این تعهد را ایفا نکرده است و در مقابل خریدار نیز ثمن کامل را تادیه ننموده است . بایع دعوای مطالبه ثمن علیه خریدار طرح کرده و دادگاه بدوی حکم بر محکومیت خریدار صادر نموده است .

خریدار از این رای تجدید نظر خواهی می کند و دادگاه تجدید نظر با توجه به تعهد متقابل فروشنده مبنی بر تنظیم وکالت فروش و تسلیم مبیع رای دادگاه نخستین را نقض نموده است .

اکنون پذیرفتیم اگر بایع از امضای سند رسمی انتقال به استناد عدم پرداخت ثمن از ناحیه خریدار خودداری نماید این امتناع به دلیل حق حبس و رعایت موازنه حقوق موجه است . در این وضعیت اگر وجه التزامی برای تخلف بایع از امضای سند رسمی انتقال شرط شده باشد و بایع به دلیل عدم تادیه کامل ثمن از ناحیه خریدار از امضای سند خودداری کرده باشد این وجه التزام قابل مطالبه نیست .

این قاعده نتیجه پذیرش حکم قبلی است . دادگاه باید به تعهدات اولیهمشروط له در دعوای مطالبه وجه التزام توجه نماید تا عدالت معاوضی بر قرار شود .

 

دادنامه 01030 – 27/06/1390 شعبه دوم دادگاه تجدید نظر استان البرز نمونه ای از توجه قضات تجدید نظر به این نکته است .

گردش کار پرونده از این قرار است که متعامل ( خریدار ) به طرفیت معامل ( فروشنده ) به خواسته مطالبه وجه التزام قراردادی طرح دعوا می کند .

شعبه 21 دادگاه عمومی حقوقی کرج در دادنامه غیابی شماره 00491 – 13/06/1389 با توجه به گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی شماره 3 شهریار و به استناد شرط وجه التزام که به صورت خسارات تاخیر روزانه عدم تنظیم سند علیه فروشنده درج شده است ، فروشنده ( معامل ) را محکوم به پرداخت وجه التزام نموده است .

معامل از این رای واخواهی می کند . این بار شعبه 21 دادگاه حقوقی کرج با شنیدن مدافعات او و این که عدم امضای سند رسمی معلول تخلف متعامل از پرداخت باقی مانده ثمن بوده است ، در دادنامه شماره 901 – 01/10/1389 دادنامه غیابی را نقض می نماید .خریدار از این رای تجدید نظر خواهی می کند و شعبه 2 دادگاه تجدید نظر استان البرز در دادنامه شماره 1030 – 27/06/1390 رای دادگاه نخستین را تایید می نماید .

عمده استدلال قضات تجدید نظر این است که فروشنده در عدم امضای سند رسمی ، به حق حبس قانونی خود استناد کرده است بنابراین نباید به پرداخت وجه التزام عدم امضای سند رسمی محکوم شود .

وکیل تجدید نظر خواه از این رای درخواست اعاده دادرسی می نماید و جهت آن را استناد دادگاه به مواد متعارض و متفاوت قانون مدنی دانسته است . با این توضیح که دادگاه تجدید نظر ، رابطه حقوقی طرفین عقد را معاوضه تشخیص داده و احکام حق حبس را که مختص عقد بیع است ، به معاوضه تسری داده و هم چنین قانون مدنی در مورد حق حبس سخن از ثمن و مبیع کرده است و شامل امکان عدم حضور بایع در دفتر اسناد رسمی نمی شود . شعبه مذکور قرار رد درخواست اعاده دادرسی صادر می نماید .

هر دو رای مذکور به دلایلی که گفته شد منطبق با موازین دقیق عدالت معاوضی و نشانگر آگاهی قضات تجدید نظر در تطبیق احکام سنتی قانون مدنی در خصوص حق حبس با نیاز های روز جامعه است .

 

حق حبس در کنوانسیون بیع بین المللی و حقوق ایران

.

دادگاه تجدید نظر تسلیم مبیع غیر منقول از ناحیه بایع را وقتی محقق می داند که انتقال رسمی مبیع صورت پذیرفته باشد و عدم امضای سند را به استناد اعمال حق حبس بایع مشروع و قانونی دانسته است . نکته ای که در ماده 58 کنوانسیون بیع بین المللی 1980 به رسمیت شناخته شده است .

به موجب این ماده همان طوری که خریدار می تواند تا زمانی که فروشنده ، کالا یا اسناد مربوط به آن را در اختیار او قرار نداده است از پرداخت ثمن خودداری کند به فروشنده نیز این حق داده شده است تا تسلیم مبیع و اسناد مربوط به آن را موکول به دریافت ثمن نماید . در قانون مدنی ایران مصوب سال 1307 چنین حکمی به صراحت وجود ندارد ولی یقینا اگر قانون گذار در این دوران زندگی می کرد ، حق حبس را به موضوع تنظیم سند رسمی تسری می داد و اکنون وظیفه ما حقوقدانان است که نقض قانون را با نیاز روز جامعه و ضرورت رعایت عدالت معاوضی تفسیر کنیم . تفسیری که ماده 58 کنوانسیون آن را پذیرفته است .

نکته دیگر که حق حبس در خصوص موضوع امضای سند رسمی ، هم در اموال منقول و هم در اموال غیر منقول جریان دارد ، اگر چه شعبه 2 دادگاه تجدید نظر استان البرز آن را مختص اموال غیر منقول دانسته است ، تسلیم در کلیه اموال دارای سند رسمی به دو بخش تقسیم می گردد :

.

• تسلیم مادی یا فیزیکی

• تسلیم حقوقی یا اعتباری

.

چه در اموال منقول ، چه در اموال غیر منقول هدف نهایی هر خریداری مالکیت رسمی مبیع و هدف فروشنده رسیدن به ثمن است . اگر فروشنده سند رسمی را امضا کند در حالی که ثمن کامل را اخذ نکرده است ، عوض را تسلیم کرده در حالی که معوض را نگرفته است و این با عدالت معاوضی نا سازگار است .

اگر موضوع الزام به تنظیم سند رسمی را فقط شامل اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی بدانیم ممکن است این ایراد وارد آید که عقد بیع در حقوق ما ، طبق اصل کلی مندرج در مواد 191 و 193 و 338 قانون مدنی و دیگر مواد ساده و رضایی است نه تشریفاتی . بینا براین استدلال غیر قابل خدشه و متیقنی که حق حبس بایع در عدم امضای سند رسمی تا گرفتن کامل ثمن را تایید می کند همان کارکرد و اثر عدالت معاوضی در عقود معاوضی است .

 

البته باید توجه داشت در اجرای این حق نباید آن چنان زیاده روی کرد که سو استفاده از حق ، از سوی بایع صورت گیرد . ( اصل 40 قانون اساسی و قاعده لا ضرر )

مثلا در معامله ای که ثمن آن 100 میلیون تومان است و 99 میلیون تومان آن پرداخت و تنها 1 میلیون تومان پرداخت نشده است ؛ اگر چه بایع از نظر موازین حقوق مدنی می تواند سند رسمی را امضاء نکند ولی از نظر اصول و ضوابط دادرسی دادگاه نباید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار را فقط به استناد عدم پرداخت یک میلیون تومان از باقی مانده ثمن محکوم به رد دعوا یا بی حقی نماید بلکه فروشنده محکوم به امضای سند رسمی است و می تواند برای گرفتن مابقی ثمن طرح دعوای مجزا بنماید .

این منطق زیبا و انعطاف پذیر حقوق و عدالت در مصادیق مختلف است که بر خلاف منطق ریاضی ، خشک و منجمد نیست .

تفسیر عدالت در هر پرونده و موضوع خاص ، بینش و اجتهاد حقوقی و ذوق تسلیم می طلبد زیرا ارائه راهکار و فرمول واحد برای تمام پرونده های مشابه ، به مانند تجویز داروی واحد توسط پزشک برای همه بیماران با وضعیت مزاجی و جسمانی متفاوت می باشد که یقینان برای همه بیماران کار ساز نیست .

همچنین ضروری است حقوقدانان و قاضی دادگاه در نظریه پردازی حقوقی و صدور حکم به آثار و نتایج حقوقی ، اقتصادی ، اجتماعی و … تصمیم خود بیندیشد تا به جای عدالت صوری و ظاهری به روح و هدف قانون فکر کند و عدالت ماهوی را اجراء نماید .