زمانی که ملک در طرح شهرداری قرار گیرد،چه باید کرد ؟
قرار گرفتن زمین در طرح شهرداری
.
پروژه های عمرانی ، احداث راه ها، شوارع و پارک های عمومی وظیفه شهرداری است و شهرداری جهت انجام این امور به ملک نیاز دارد و گاهی ممکن است ملک اشخاص در طرح های فوق العاده باشد در این حالت جهت پیشبرد کار شهرداری که یک نهاد عمومی غیر دولتی است ملک مربوط تصرف و برای پروژه فوق استفاده خواهد شد منتهی مالک ملک واقع شده در طرح شهرداری بی نصیب نخواهد ماند و مبلغ بهای ملک تصرفی شهرداری به او پرداخت خواهد شد.
طبق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها؛ در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز قیمت گذاری و پرداخت شود. حال یا ملک کامل تخریب می شود یا دستور عقب نشینی آن را می دهند.
منظور از عقب نشینی ساختمان چیست؟
.
شهرداری وظیفه تعریض معابر و راه ها را بر عهده دارد و جهت این امر گاهی لازم است ساختمان های قدیمی خراب یا بخشی از یک ملک تصرف شود که در این باره با توجه به وظیفه عمومی شهرداری در این باب شما حق مخالفت با این امر را نخواهید داشت تنها دو نکته لازم است اول اینکه قبل از خرید هر ملکی از شهرداری وضعیت ملک را استعلام نمایید تا در معامله ملک خود مغبون واقع نشوید و دوم این که زمانی که شهرداری عقب نشینی ملک شما را اعلام می کند شما باید بدانید که می توانید هزینه آن را مطالبه نمایید. اگر به ملک شما به واسطه عقب نشینی خسارتی وارد شود شهرداری ملزم است خسارت شما را تمام و کمال پرداخته و میزان خسارت را به شما بپردازد.
در باب پرداخت خسارت به عرصه نیز قیمت یک سال قبل از ارزیابی تعیین و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد. چنانچه مبلغ به دست آمده بیشتر از قیمت ملک در زمان ارزیابی باشد قیمت ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می شود.
آیا عقب نشینی ملک منفعتی برای مالک دارد؟
.
در عقب نشینی مالک علاوه بر اینکه قیمت ملک و خسارت آن را طبق نظر کارشناس دریافت می کند میتواند در برخی موارد و در صورتی که ممکن باشد جواز تراکم بیش از حد مجاز در منطقه برای بازسازی دریافت کند، همچنین ممکن است برای بعضی املاک تخفیف مالیاتی قرار داده شود.
.
مقررات تعیین وضعیت املاک در طرح شهرداری
.
طبق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها ، کلیه وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها، نهاد ها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد ، مکلف می باشد در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
.
تبصره 1- در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 10 سال بعد موکول شده باشد ، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از 10 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هرگاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
.
تبصره 2- شهرداری ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره 1 مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تاسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تامین اعتبار امادگی اجرای طرح مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود.
.
تبصره 3- مالکین املاک و اراضی واقع در طرح های آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا را دارند، جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین آن گونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.
.
تبصره 4- در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده های مجاز برای قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرح های مصوب توسعه شهری مورد تایید مراجع قانونی قرار بگیرد ، مراجع مزبور می توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر،علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی حداکثر تا %20 از اراضی آنها را برای تامین عوض اراضی واقع در طرح های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح های نو سازی و بهسازی شهری به طور رایگان دریافت نمایند.
چند نوع تملک در باب اراضی و املاک داریم؟
.
1_تملک اراضی طبق مقررات و مصوبات است ولی تشریفات تصرف در آن رعایت نشده است، در اینجا به مالک بهای ملک پرداخت می شود که منظور از بهای ملک در اینجا بهای روز پرداخت است. بهای روز پرداخته و بهای عادله پرداخت نمی شود زیرا مطابق قانون ، اراضی و املاکی که مشمول اقدامات تملکی است و دستگاه های دولتی اقدامات و تشریفات تملکی را رعایت نکرده باشند ، برای دستگاه اجرایی جریمه ای در نظر گرفته شده و آن محکومیت به پرداخت بهای روز ملک است نه بهای عادله.
.
2_اراضی و املاکی که طرح مصوب در خصوص آنها وجود ندارد ولی دستگاه های اجرایی آنها را تصرف کرده اند. اگر در این اراضی و املاک تغییر و ساخت و سازی صورت نگرفته باشد مالک می تواند دعاوی رفع تصرف عدوانی اقامه نماید و اگر در آن عملیات عمرانی انجام شده باشد مالک فقط می تواند بهای ملک و زمین را مطالبه نماید. در اینجا نیز شهرداری باید بهای روز ملک را بپردازد.
.
تصرف ملک قبل از خرید توسط شهرداری
.
طبق ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت ؛ در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، (( دستگاه اجرایی)) میتواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن (( دستگاه اجرایی)) مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادلانه طبق مقررات این قانون اقدام نماید. مالک یا صاحب حق می تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.
.
نحوه ی دریافت بهای ملک تصرف شده
.
مالک ملک یا اراضی تصرف شده برای دریافت مبلغ بهای ملک یا اراضی خود باید دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری اقامه نماید و برای اقامه این دعوا باید به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. مدیر دفتر دادگاه پس از وصول دادخواست باید فوری آن را ثبت کرده ، رسیدی مشتمل بر نام خواهان ، خوانده ، تاریخ تسلیم ( روز،ماه،سال) با ذکر شماره ثبت به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست تاریخ تسلیم را قید نماید. تاریخ رسید دادخواست به دفتر، تاریخ اقامه دعوا محسوب می شود.
شرایط و نحوه ی تقدیم دادخواست در قانون آیین دادرسی مدنی ( ماده 50 ) آمده است.
.
دادگاه صالح برای دریافت مبلغ بهای زمین
.
برای اقامه دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری باید به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست داده و دادگاه صالح از نظر صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک است. ( طبق قواعد آیین دادرسی مدنی )
.
امروزه با وضعیت اقتصادی و اجتماعی نابسامان ممکن است مشکلاتی بوجود آید که جز از طریق مراجع قضایی راه حلی نتوان در خصوص آن پیدا نمود . برای طرح دعوا در مراجع قضایی اگر بدون اطلاعات حقوقی وارد این مراجع شویم قطعا منجر به تضییع حقوقمان می شود حتی اگر حق با ما باشد لذا پیشنهاد می گردد قبل از هر تصمیمی ابتدا از مشاوره یک وکیل خوب و دانا استفاده نمایید و اگر نیاز به طرح دعوی بود نیز حتما از یک وکیل خبره و خوب استفاده نمایید .
.
البته که انتخاب یک وکیل بسیار سهل و آسان است و به راحتی می توان با قدم زدن در خیابان در کمترین زمان به دفتر وکالتی رفته و وکیلی برای امور حقوقی مان انتخاب نماییم اما نکته ای که وجود دارد هر وکیلی نمی تواند ما را به مقصودمان برساند ؛ چرا که وکلا بسیارند اما وکلای خوب و خبره که در کارشان موفق باشند تعدادشان بسیار اندک است و ما برای اینکه بتوانیم از تضییع حق خود جلوگیری کنیم و در محاکم دادگستری به حق خود برسیم باید از وکلای خوب و خبره استفاده نماییم.
شما می توانید برای مشاوره و دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری با ما تماس بگیرید
وکیل علی محسن زاده کارشناس ارشد حقوق خصوصی ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden هلند با بیش از 10 سال سابقه وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، شهرداری ، ثبتی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد .