سرقفلی و امکان توقیف آن در روابط موجر و مستاجر
بررسی امکان و چگونگی توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
.
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام ( حق کسب و پیشه یا تجارت) شناخته می شد، حقی است که قانونگذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
اولین نکته که از این تعریف مشخص می شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی شود. حال چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت کرد؟ فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می کنید ، در آن یک مغازه پوشاک راه اندازی می کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازتان را افزایش می دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می کنید؛ حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد ، شما را از مغازه بیرون کند در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده اید رایگان به نفع خود استفاده می کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه دیگری بروید و مراحل کسب شهرت و اعتبار را از سر گیرید. پس قانون گذار به این فکر افتاده که این ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرید و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.
در خصوص توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نظـرات متفـاوتی ابـراز شده است؛ برخی قائل به عدم امکان توقیف و مزایدة سرقفلی و حق کسب یـا پیشـه یـا تجارت بطور کلی شده اند. برخی دیگر، طرفدار امکـان توقیـف و مزایـدة آن هسـتند و تعدادي دیگر توقیف را مجاز دانسته اما آن را قابل مزایده نمیدانند. نظـري کـه در ایـن مقاله از آن دفاع شده مبتنی بر تفکیـک و تمـایز بـین دو مفهـوم سـرقفلی و حـق کسـب یا پیشه یا تجارت و انـواع سـرقفلی اسـت؛ تفکیکـی کـه بـر قالـب و چگـونگی توقیـف تأثیرگذار است.
تحولات صنعتی و اقتصادي باعث افزایش اموال منقول، اموال غیرمـادي و امـوال مبتنـی بر دانش و حقوق معنوي شده است. در گذشـته امـوال غیرمنقـول و مـادي اهمیـت بیشـتري داشت؛ اما امروزه بیشتر ثروت جوامع پیشـرفته را سـهام شـرکت هـا، مالکیـت هـاي صـنعتی، طرح ها و مدل هاي صنعتی، اسرار تجاري، دانش فنی، مالکیـت هـاي ادبـی و هنـري، علائـم تجاري، نام هاي تجاري، نرم افزاري هاي رایانه اي، سرقفلی و حقوق کسب یا پیشه یا تجارت تشکیل می دهد.
تفاوت اموال غیر مادي وحقوق معنوي با دیگر اموال از یـک سـو وگسـترش و اهمیـت روز افزون این اموال از سوي دیگرپرسش ها و مسائل بی شماري را در خصوص نحـوه ی اعمـال مقررات اموال مادي و مرسوم در خصوص این دسـته از امـوال و حقـوق از جملـه امکـان و قابلیت بیع، اجاره، رهن، وقف، برقراري حق انتفاع و تسري مقررات مربوط به ویژگی هـاي مالکیت در خصوص آنها مطرح نموده است. یکـی از ایـن مسـائل بررسـی قابلیـت توقیـف اموال مذکور است. اما پذیرش این نکته که اموال غیر مادي نیز قابل توقیف است مشکل را بطور کامل در خصوص موضوع مورد مطالعه حل نمیکند؛ زیرا تفاوت مفهـوم سـرقفلی بـا حق کسب یا پیشه یا تجارت و انواع مختلف سرقفلی باعث شده است تا در ایـن خصـوص نظرات مختلفی توسط حقوقدانان و رویۀ قضایی بیان شود. فرضیه اي که این مقاله مبتنی بر آن است این اسـت کـه بـراي اظهـار نظـر در خصـوص امکان و چگونگی توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت لازم است نه تنها بین این دو، بلکه بین انواع سرقفلی نیزتفکیک قائل شد. بر این اساس در گفتـار نخسـت بـه بررسـی نظرات موجود در این خصوص پرداخته میشـود و سـپس در گفتـار دوم نظریـۀ پیشـنهادي مطرح میگردد.
.
نظرات موجود در خصوص امکان یا عدم امکان توقیف سرقفلی به سه دسته تقسیم میشود:
.
-
طرفداران عدم امکان توقیف و مزایده
.
این گروه بر این باورند که بنا به دلایل زیر توقیف و مزایده سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یـا تجارت ممکن نیست:
.
1 –با استناد به قانون، حق کسب یا پیشه یـا تجـارت از مصـادیق «ملـک ان یملک» است؛ یعنی نوعی سلطه قانونی و وسیله تحصیل مال است، اما خودش مـال نیسـت؛ زیـرا به تنهایی قابلیت مبادله اقتصادي را ندارد چون مستاجر نمیتواند در عین حـال کـه منـافع عـین را براي خود نگه میدارد، حق کسب یا پیشه یا تجارت را به غیر منتقل کند.
2 -حق کسب یا پیشـه وسیله تحصیل مال است؛ مستأجر میتواند عوض این حق را که مبلغی پولی است، توقیـف کنـد اما توقیف خود معوض محال است.
3 -حق کسـب و پیشـه و تجارت قائم به مستأجر است و تا مورد حکم دادگاه واقع نشود، مال محسـوب نمـی گـردد پـس قابل توقیف نیسـت.
4 -بـراي توقیـف در مقـام اجـراي قـرار تـأمین یـا اجراي حکم، «مال» لازم است نه «حق مالی» ، لذا توقیف حق کسب و پیشه و تجارت که حقـی مالی است و نه خود مال، امکان ندارد.
.
-
طرفداران اماکن توقیف و مزایده
.
به نظر این گروه توقیف و مزایده سرقفلی ممکن است با این استدلال که:
.
1 -اینکه حق کسب و پیشه و تجارت نوعی سلطه قانونی باشد مخالفتی با مالیت آن ندارد.
2 -تابع بودن یک حق مالی، نافی ارزش و مالیت آن نیست.
3- حق سرقفلی در عرف جامعه با پول مورد معامله قرار میگیرد و از دید دکترین قابلیت مبادله بـا پـول، اساسـی تــرین خصوصـیت مـال اســت پـس سـرقفلی مــال اسـت و قابـل توقیــف .بنابراین، میتوان گفت مالیت داشتن یک چیز امري اعتباري و عرفی است و حق کسب یا پیشه یا تجارت، حتی اگر نوعی سلطه قانونی باشد، چون عرف جامعه بـراي آن ارزش مالی قائل است، تردید در مالیت داشتن آن درست نیست. همچنین صرف اینکـه انتقال یک حق مالی به تبع انتقال دیگري صورت میپذیرد، نافی مالیت و ارزش اقتصادي آن نیست، هم چنان که عرف جامعه براي منافع ملک در مدت خاصی مبلغی در نظر میگیرد و براي حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز مبلغ خاص دیگري منظور می کنـد .
4- حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مسـتأجر مصـوب 1356 و تبصره هاي آن حقی است موجود و هیچگونه احتمالی در تحقق آن راه ندارد، حتی اگر حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد، باز او میتواند با طی تشریفات ماده 19 منافع را بـه دیگري یا به مالکی که با انتقال مخالفت میکند، منتقل کند و حق کسب یا پیشه یا تجارت را به دست بیاورد و حتی امکان انجام تخلف از سوي مستأجر که ممکن است منجر به از بـین رفتن این حق شود وجود آن را احتمالی و متزلزل نمیکند.
5 – منشأ تردید در توقیـف حـق کسب و پیشه یا تجارت دراین است که همیشه نمیتوان حق کسب وپیشـه وتجـارت را در بازار تبدیل به پول کرد تا بتوان از محل آن محکوم به را تأمین کرد؛ اما این تردید نیز پذیرفته نیست، همانطور که دشواري فروش سایر امـوال در توقیـف آن هـا تردیـد ایجـاد نمـی کنـد .
.
-
طرفداران امکان توقیف و عدم امکان مزایده
.
دلایل این گروه بدن شرح است:
1 -ماده 54آیین نامه اجرایی مفاد اسـناد رسـمی لازم الاجـرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب 11/6/87 مقرر میدارد: «بازداشت حقـوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، اما مزایده آن به لحاظ رعایـت منـافع اشـخاص ثالـث جـایز نیست…»
2 -سرقفلی حق مالی است نه مال مطلق و مادام که حـق مـالی بـه صـورت مـال تبـدیل نشود قابل فروش نخواهد بود.
3 -ممکـن اسـت ایـن حق به علت تخلفات مستأجراز بین برود. بنابراین، قبـل از تبـدیل حـق مـالی بـه مـال، فـروش آن امکانپذیر نیست.
4 -عمده دلایل این گروه براي عـدم امکـان مزایـده و فـروش سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا تجارت این است که این حق دائم در معـرض سـقوط اسـت و ممکن است براثرتخلفات مستأجر ازبین برود، لذا تا فراهم آمدن برخی شرایط هنوز معلـق و غیـر قطعی است. همچنین، با توجه به لزوم عقد اجاره نمیتوان بدون اجـازه وتوافـق مالـک آن را بـر هم زد و مالک را با شخص دیگري طرف عقد قرار داد.
سرقفلی خود به پنج نوع تقسیم میگردد و حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز خـود بحـث مستقلی را میطلبد. اگر چه برخی از حقوقدانان به واسطه یکی دانستن سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، بحث توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت را ذیل عنوان توقیف سـرقفلی مطرح کرده اند، اما سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت دو واقعیت مجزا هستند که لازم است در خصوص توقیف آنها نیز جداگانه صحبت شود.
سرقفلی
.
سرقفلی بعد از فراز و نشیب هایی که از سر گذرانیده، در حال حاضر در قانون و عـرف انواع مختلفی دارد. علت و فلسفه پیدایش انواع مختلف آن نیـز متفـاوت اسـت . بـه تناسـب اینکه کدام نوع سرقفلی مد نظر است روند توقیف آن نیز تغییر خواهد کرد، پس ما بی نیـاز از بررسی انواع آن نیستیم.
.
سرقفلی به عنوان مبلغی پول که موجردر بدو امراز مستأجر میگیرد
.
نوع اول از سرقفلی در ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 آمـده اسـت «:هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نماید، میتواند مبلغی را تحت عنـوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند».
.
در مورد مبناي این وجه که موجر از مستأجر می ستاند، نظرهاي مختلفی ارائه شده است:
.
الف- گروهی براساس اصل آزادي اراده معتقدند، مالک ملزم به اجاره دادن ملک خود نیست، صرف اقدام به انعقاد عقد مالیت دارد و میتوان در مقابل آن پول دریافت کرد. بنابراین، مطابق این نظـر سرقفلی به این جهت به موجر پرداخت میشود که او براي انعقاد عقد اجاره با مستأجر قیام کرده است؛ به عبارت دیگر، سرقفلی براي راضی کردن موجر به انعقاد عقد پرداخت میشود.
ب- گروهی دیگر بر این باورند که مالک به خاطر موقعیـت خـوب ملکـش و مقبولیت تجاري آن مبلغی از مستأجر به عنوان سرقفلی می ستاند.
ج- برخی دیگر نیز معتقدند که مبلغی که در اول اجاره به عنوان سرقفلی به مسـتأجر پرداخـت مـی شـود در واقـع قسمتی از مال الاجاره ملک است که به صورت یکجا پرداخت میگردد.
د- برخی نویسندگان عرف را مبناي حق دریافت این مبلغ میدانند.
اما به نظر می رسد گرفتن این وجه را نمیتوان محدود به یک علت خاص کـرد، بلکـه باید به دنبال پیشینۀ تاریخی آن بود و در یک مقطع از زمان ممکن است چندین علت داشته باشد و در مقطع دیگر ممکن است فقط یک علت داشته باشد. کما این که گاه ممکن است یک علت مهم تر از سایر علت ها باشد و گاه ممکن است همه علت ها مؤثر باشند. اما بطـور خلاصه میتـوان گفـت کـه در بـدو پیـدایش سـرقفلی در بیـان علـت و فلسـفه سـتاندن آن میگفتند: مزد گشودن قفل است که موجر از مستأجر می سـتاند و علـت نـام گـذاري آن بـه سرقفلی نیز همین است. مقدار آن وجه کم بود. اما بعداً که موجر ملزم به دادن حـق کسـب یا پیشه یا تجارت شد، براي جبران این پرداخت دست به افزایش مبلغـی زد کـه از مسـتأجر در بدو اجاره تحت عنوان سرقفلی میگرفت. حال دیگر نام سرقفلی تداعی کننده مبلغ قابل توجهی بود که موجر از مستأجر می ستاند تا ملک را بـه او اجـاره دهـد . زیـادتر بـودن مبلـغ پیشنهادي نیز نقش مؤثرتري در رضایت موجر به اجاره دادن ملک داشت. ناگفته نماند کـه مقبولیت تجاري ملک دست موجر را براي بالا بردن مبلغ سرقفلی بازتر میگذاشت.
.
ماهیت و امکان توقیف
.
سرقفلی دراین حالت بـه وجهـی کـه میـان مـوجر و مسـتأجر مبادلـه مـی گـردد، اطـلاق میشود. پس نمیتوان از سرقفلی در این حالت تحت عنوان حق یاد کـرد .از آنجـا کـه ایـن نوع از سرقفلی مبلغ یا وجهی است و بر ذمـه مسـتأجر اسـت، توقیـف آن ممکـن و مشـمول توقیف طلب در قانون اجراي احکام مدنی میشود. پس طلبکـار مسـتأجر از طریـق توقیـف طلب او میتواند به حق خود برسد.
.
روند توقیف
.
طلبکار مستاجر پس از اثبات دو رکن
.
1 – انعقاد عقد اجاره
.
2 – توافق مسـتأجر ومـوجر در مورد گرفتن سرقفلی میتواند تقاضاي توقیف سرقفلی را بنماید و مطابق مـاده 87 قـانون اجراي احکام مدنی، واحد اجرا نیزاخطاري در مورد توقیـف مـال یـا طلـب و میـزان آن بـه پیوست رونوشت اجراییه بـه شـخص ثالـث ابـلاغ مـی کند کـه بـه موجـب آن او را از دادن سرقفلی به موجر منع و او را ملزم به تسلیم آن وجه به مأمور اجرا میکنـد . مطـابق مـاده 88 همین قانون، شخص ثالث پس از ابلاغ اخطار توقیف نباید مال یا طلـب توقیـف شـده را بـه محکوم علیه بدهد، بلکه مکلف است طبق دستور مدیر اجرا عمل کند. نکتۀ قابل ذکر اینکه، گرچه ماده 89 واژه «طلب حال» را بـه کـار بـرده امـا ایـن واژه بـا توجه به امکان مطالبه آن است که در ادامه ماده به کار رفته است؛ چرا که اگر طلب مؤجل باشد امکان مطالبه تا فرا رسیدن سررسید منتفی است. در واقـع، در صـورت اعـم از مؤجـل بودن است که دستور توقیف طلب یا سایردیون مؤجل برذمه ثالث ممکن و قابل دفاع است. پس اگر دستور توقیف طلب مؤجل ممکـن نبـود هرگـز مدیر اجرا نمیتوانست از دهم ماه، حقوقی را که آخر ماه به کارمند داده میشود، توقیـف کند. به علاوه، اطلاق واژه طلب در ماده 87 قـانون اجـراي احکـام مـدنی نیـز مؤیـد امکـان توقیف طلب مؤجل است. اما براي توقیف سرقفلی مهم است بدانیم که موجر وجه را ستانده است یا خیر. بر همین مبنا بحث توقیف این نوع سرقفلی در دو مرحله قابل بررسی است:
.
الف) قبـل از تسـلیم ایـن وجه به موجر؛ با توجه به اینکه در این حالت سرقفلی ماننـد طلبـی بـر عهـده مسـتأجر قـرار میگیرد، بحث توقیف آن را در مرحله قبل از تسلیم به موجر، میتوان ذیـل عنـوان توقیـف طلب مطرح کرد .
ب) بعد از تسیلم؛ چون سرقفلی در این حالـت وجـه اسـت و عـین معـین نیست بعد از تسلیم به موجر دیگر طلبکار موجر نمیتواند به سرقفلی دست یابد و جز همان ظرف دارایی موجر براي تقاضاي توقیف مالی تحت عنوان سرقفلی در اختیار ندارد.
سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستأجر از موجر یا مستأجر دیگر در اثناي عقد اجاره میگیرد
.
.
نوع دوم از سرقفلی در قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرسال 1376آمده است :«…مستأجر میتواند در اثناي مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغی را از مـوجر و یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وي سلب شده باشد ، در صورت نیاز به اطلاع از چگونگی شکایت مستاجر از مالک خود می توانید به مقاله قبلی ما مراجعه نمایید.»
این قسمت ناظر به حالتی اسـت کـه مسـتأجر داراي حـق انتقال به غیر، در قبال اخذ سرقفلی، محل را به ثالث اجاره میدهـد . احتمـالاً آنچـه در مـاده شش در مورد پرداخت سرقفلی به مستأجر از ناحیه مؤجر (مالک) آمده به قیاس اولویت از سایر مسائل مبحث سرقفلی، که البته در سایر مواد قانونی از آنهـا اسـتفاده شـده، اسـتخراج گشته است.
مشابه همین ماده در آیین نامه همین قانون نیز آمـده است:
ماده 5 : مستأجر اماکن تجاري در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیـر از او سـلب نشده باشد، میتواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را بـراي همـان شـغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و بـا قـرارداد اجـاره منافـات نداشـته باشـد، بـراي مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگري منتقل نماید.
.
ماهیت و امکان توقیف
.
در این حالت نیز سرقفلی مبلغ و وجه است و نه حق. اینجا در حقیقـت ایـن مسـتأجر جانشـین مـوجر اسـت و همـان حقـی کـه مـوجرمی توانـد اعمـال کنـد – بـراي رضـایت بـه واگذاري منافع مبلغی را در یافت کردن- مستأجر نیز به قائم مقـامی از او بـراي مـدت بـاقی مانده اجاره اش میتواند اعمال کند و منافع ملک را به دیگـري منتقـل و از او مبلغـی تحـت عنوان سرقفلی بستاند. البته این امر منوط به این است که حق انتقال از او سلب نشده باشد. از آنجا که این نوع از سرقفلی مبلغ یا وجهی است و برذمه موجر یا مستأجر ثـانی اسـت توقیف آن ممکن و مشمول توقیـف طلـب در قـانون اجـراي احکـام مـدنی مـی شـود . پـس طلبکار مستأجر اول از طریق توقیف طلب او میتواند به حق خود برسد.
.
روند توقیف
.
طلبکار مستأجر اول پس از اثبات توافق بر دادن مبلغی در مقابل واگذاري حق ماندن در ملک تا اتمام مدت اجاره تحت عنوان سرقفلی میتواند تقاضاي توقیف نماید. واحد اجـرا نیزاخطاري به مستأجرثانی یا موجر ابلاغ میکند که به موجب آن او را از دادن سـرقفلی بـه مستاجر اول منع میکند و او را ملزم به تسلیم آن وجه به مأمور اجرا میکند. بـراي توقیـف این قسم از سرقفلی مهم است بدانیم که آیا مدت اجاره منقضی شده اسـت یـا خیـر؟ چـون اگر منقضی شده باشد اصلاً این مباحث مطرح نمیشود و همچنین مهم است مشخص شـود که مستأجر اول سرقفلی ستانده است یـا خیـر، چـون اگـر سـتانده باشـد باتوجـه بـه ماهیـت سرقفلی که مبلغی پول است دیگر توقیف آن ممکن نیست.
سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستأجر هنگام تخلیه از مالک میگیرد
.
مستند و مبناي دریافت
.
نوع سوم سرقفلی از مفهوم مخالف تبصره یـک مـاده شـش قـانون روابـط مـؤجر و مسـتأجر 1376 فهمیده می شود: «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سـرقفلی ملـک را به دیگري واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حـق مطالبـه سـرقفلی از مالـک را ندارد.» بنابراین اگر مالک از مستأجر سرقفلی گرفتـه باشـد – خـواه ایـن مسـتأجر، مسـتأجراول باشد یا ثانی- زمان تخلیه، حق دارد از مالک وجهی را به نام سرقفلی مطالبـه کنـد و همچنـین بـا توجه به اطلاق عبارات این تبصره میتوان گفت صرف دادن پولی به نـام سـرقفلی بـه مـؤجر در بدو امر کافی است تا مستأجر در زمان تخلیه حـق مطالبـه سـرقفلی را داشـته باشـد و نیـاز نیسـت امتیازاتی براي مستأجر ضمن عقد اجاره در نظر گرفته شود یا مستأجر حق انتقال داشته باشد. در مورد مبناي این نوع از سرقفلی میتوان گفت وجهی که مستأجر قـانون 76 در زمـان تخلیه از موجر میستاند ریشه تاریخی دارد و بر گرفته از حق کسب یا پیشه یا تجارت سـال 56 و حاصل تغییرات پدید آمـده در سـال 1369 اسـت؛ چـرا کـه بـه موجـب مـاده واحـده مصوب سال 1369 موجر در صورتی ملزم به دادن مبلغی تحت عنوان حـق کسـب یـا پیشـه یاتجارت است که از مستأجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی ستانده باشد. این پیشینه تاریخی و قانونی باعث رسوخ روند گرفتن وجهی از موجر توسـط مسـتأجر در زمـان تخلیـه در بطـن عرف و به تبع آن جاي گرفتن در قلمرو دیدگاه فقها و نهایتاً قانون سال 76 شد.
.
ماهیت و امکان توقیف
.
باتوجه به اینکه این نوع از سرقفلی نیز مبلغ یا وجهی است پس می توان گفت توقیـف آن ممکن و ذیل عنوان توقیف طلب قرار میگیرد.
.
روند توقیف
.
بحث توقیف این نوع سرقفلی در دو مرحله قابل بررسی است؛ طلبکار مسـتأجر پـس از اثبات اینکه مستأجر حق سـرقفلی دارد مـی توانـد تقاضـاي توقیـف ایـن قسـم از سـرقفلی را بنماید؛ چرا که به صرف دادن وجهی از سوي مستأجر به موجر علـی الاصـول ایـن سـرقفلی نوع سوم براي مستأجر بوجود می آید – مگر توافق برخلاف این رویه اثبات شود– و همین سرقفلی نوع سوم نیز حق گرفتن این مبلغ –که قانونگـذار بـاز سـرقفلی نامیـده اسـت -را بـه مستأجر میدهد، بدون اینکه اثبات امر دیگري نیاز باشد؛ مثل توافق مجدد در موعـد تخلیـه بر گرفتن این وجه. ناگفته نماند که طلبکار مستأجر حتی قبـل از انقضـاي مـدت اجـاره نیـز میتواند تقاضاي توقیف طلب مستأجر را بدهد، با این تفاوت که در این حالـت فقـط یـک طلب مؤجل توقیف میشود و اینجا نیز میتوان با اخطار به موجر از او خواست تا با منقضی شدن مدت اجاره از دادن سرقفلی بـه مسـتأجر خـودداري کنـد وآن را بـه دایـره اجـرا و یـا صندوق دادگستري تحویل دهد.
سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستأجر در قبال اسقاط حق عـدم تخلیـه یـا عـدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستأجردیگر میگیرد
.
مستند و مبناي دریافت
.
ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 اعلام میدارد: «هرگاه شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالـک حـق افـزایش اجـاره و تخلیـه عـین مستأجر را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجر را به همان مبلغ به او واگـذار نماید در این صورت مستأجر میتواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بـه عنـوان سـرقفلی براي اسقاط حقوق خود دریافت نماید». همچنین بـه موجـب مـاده 8 همـان قـانون : «هرگـاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، عین مستأجره را به غیر مسـتأجر اجـاره ندهـد و هـر ساله آن را به اجاره متعارف به مسـتأجر متصـرف واگـذار نما یـد، مسـتأجر مـی توانـد بـراي اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»
.
ماهیت و امکان توقیف
.
ایـن قسم از سرقفلی با تعریف سرقفلی متفاوت است و به حق کسب و پیشـه و تجـارت نزدیـک شده است . مفاد این شروط که در این دو ماده یاد شده مـوقعیتی همانند آنچه قانون 1356 براي مستأجر محل کسب مقرر میکرد، ایجاد میکند. در مورد تفاوت ماهیت این قسم از سرقفلی با حـق کسـب یا پیشـه یـا تجـارت مـی تـوان گفت قبل از قانون 76 اجاره ملـک تجـاري خـود بـه خـود و بـه حکـم قـانون مولـد ایجـاد امتیازاتی براي مستأجر بود که ارزش اقتصادي داشت و به موجب آن مستأجر حق تقـدم در اجـاره کـردن ملـک را داشـت و مسـتأجر در قبـال تخلیـه ملـک و گذشـتن از ایـن امتیـاز میتوانست از موجر یا مستأجر ثانی مبلغی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت بسـتاند و اگر با عذر موجهی – که موارد آن در قانون احصا شده بود – موجر این حـق مسـتأجر را رعایت نمیکرد، موظف به پرداخت مبلغی در عوض این حق مستأجر بود که حق کسب یـا پیشه یا تجارت نام داشت. حال در این دو ماده نیز مستأجر حق ماندن در محل را دارد با این تفـاوت کـه ایـن حـق براي او به حکم قانون ایجاد نشده است، بلکه بر اساس توافق طرفین بوجود مـی آیـد . ایـن حق نیز مسلم است که ارزش مالی دارد؛ زیرا مستأجر حق دارد، در عوض اسقاط ایـن حـق خود مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر بگیرد. بنابراین، به نظر میرسد کـه همـین حـق کسب یا پیشه یا تجارت که در عرف جریان داشته در نظر فقها رخنه کرده است. فقها نیز با توجه به موازین شرعی لزوم رعایت آزادي اراده، مبناي قهري آن را حـذف و بـه تأسـیس مبناي ارادي آن همت گماشته اند. پس قانون 76 با تأثیر پذیري از نظریات فقها ایـن نهـاد را در این دو ماده به این نحو بنیان نهاده است. در حالت چهارم از سرقفلی به معناي مبلغی یـاد شده است پس میتوان گفت توقیف این قسم از سرقفلی نیز مشمول توقیف طلب است.
.
روند توقیف
.
طلبکار مستأجر پس از اثباتِ (الف) وجود این شـرایط و امتیـازات بـه نفـع مسـتأجر (ب (وجود تراضی میان موجر و مستأجر در مورد گرفتن وجهی در قبال صرف نظر کردن از این امتیازات، میتواند تقاضاي توقیف آن را بنماید و در این فـرض نیـز مـی تـوان بـا اخطـار بـه موجر از او خواست تا از دادن سرقفلی به مستأجر خودداري کند وآن را به دایرة اجرا و یـا صندوق دادگستري تحویل دهد. با توجه به اهمیت این امر که وجه توافق شده میـان مـوجر و مستأجر آیا به مستأجر تسلیم شده باشد یا خیر بحث توقیف سرقفلی در دو حالـ ت مطـرح است:
.
1 -پس از تحقق ارکان و قبل از تسیلم آن به مستأجر.
2 -پس از تحقق ارکـان و بعـد از تسیلم آن به مستأجر.
بررسی این دو حالت نیز همان گونه است که قبلاً اشاره شد؛ بدین صورت که قسم اول مشمول توقیف طلب است و در قسم دوم هـم بحـث توقیـف سـرقفلی مطرح نمیگردد چون در این ماده از سرقفلی به عنوان وجه یاد شده و نه مـالی کـه عینیـت داشته باشد تا توقیف آن بعد از تسلیم آن به مستأجر نیز ممکن باشد.
حال با توجه به این که چهـار قسـم اول سـرقفلی را ذیـل عنـوان توقیـف طلـب بررسـی کردیم، این سوال مطرح میشود:
.
آیا ذکر میزان طلب که همان سرقفلی اسـت در اخطاریـه لازم است؟
اگر لازم است آیا میزان سرقفلی به نرخ عادله روز است که توسـط کارشـناس تعیین میگردد یا همان وجهی است که به موجر قبلاً داده شده و حالا با احتساب نرخ تورم میزان فعلی آن مشخص می گردد؟
به نظر می رسد با توجه به حکم ماده 87 که ذکر میـزان طلب را لازم دانسته است، جواب سوال اول مثبت است. اما در رابطه با سوال دوم مـی تـوان گفت نخست اینکه این بحث فقط در رابطه با نوع دوم از سرقفلی مطرح است؛ یعنی همـان وجهی که مستأجر از موجر می ستاند؛ زیرا تراضی مبناي تعیین سه قسم دیگر سرقفلی است و مسلم است وقتی موجر و مستأجر یـا مسـتأجر بـا مســتأجر ثـانی در مـورد میـزان سـرقفلی تراضی میکنند دیگر بحث نرخ عادله روز یا تأثیر تورم کم رنگ می شود. اما در رابطـه بـا قسـم دوم از سـرقفلی یعنـی وجهـی کـه مسـتأجر از مـوجردر پایـان مـدت قـرارداد اجـاره میستاند، اختلاف نظر بسیار است لیکن به نظر میرسد با توجه به مفاد تبصره 2 مـاده 6 کـه میگوید :«…هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»، میتـوان گفت که منظور نرخ عادله اي است که توسط کارشناس تعیین میگردد.
سرقفلی عرفی
.
مستند و مبناي دریافت
.
علاوه بر سرقفلی کـه در قـانون 76 از آن صـحبت شـد، در میـان عـرف سـرقفلی بـا مـاهیتی خاص رواج دارد. براي یافتن مفهوم سرقفلی عرفی بایـد بـه عـرف مراجعـه کـرد . مالـک ملـک تجاري وقتی سرقفلی ملک خود را واگذار میکند؛ مثلا قید میکند کـه سـرقفلی ایـن مغـازه بـه مبلغ 20 میلیون تومان و ماهیانه با اجاره 2 هزار تومان واگذار میشود. این سرقفلی فقط در مقابـل مقبولیت تجاري ملک پرداخت نمیگردد، بلکه عرف یک سري امتیازاتی را نیز براي منتقل الیـه سرقفلی به رسمیت میشناسد به این صـورت کـه وقتـی فـردي سـرقفلی مغـازه خـود را واگـذار میکند به این معناست که انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه و به خریـدار سـرقفلی واگـذار کنـد و مالک میداند که نمیتواند به راحتی بعد از یک سـال درخواسـت تخلیـه مغـازه خـود را نمایـد، مگر اینکه مستأجر به افراط و تفریط در ملک بپـردازد . و ایـن همـان امتیـازاتی اسـت کـه عـرف براي صاحب سرقفلی پذیرفته است. پس در عرف، صاحب سرقفلی واجد ایـن امتیـازات اسـت؛ امتیازاتی که به نوعی بر مبناي توافق ضمنی طرفین و قاعدتاً تن دادن بـه حکـم عـرف اسـت کـه البته این امر با اشکال شرعی و قانونی نیز مواجه نمیگردد.
.
ماهیت و امکان توقیف
.
میتوان گفت در سرقفلی عرفی منظور از سـرقفلی وجـه یـا مبلغـی نیسـت بلکـه منظـور نوعی حق است ودارنده این حـق داراي امتیـازاتی اسـت کـه حاصـل تراضـی طـرفین و در صورت سکوت حکم عرف است. با توجه به اینکه قبل از توافق در پرداخت، آنچه مستأجر دارد فقط حق دریافت سرقفلی است بحث عمده پیروان توقیف سرقفلی به همین قسم برمیگردد که آیا بـا توجـه بـه اینکـه سرقفلی در این حالت یک نوع حق است این حق قابلیت توقیف را دارد یا خیر؟
اگر موجر از مستأجر تقاضاي تخلیه ملک را بکند یا مستأجر مقدمات انتقـال حـق را بـه دیگـري در قبـال گرفتن سرقفلی فراهم کند از آن جا که باز توقیف سرقفلی ذیل عنوان توقیف طلب مطـرح میگردد، مشکل و ابهام قابل توجهی در توقیف آن مطرح نمیگردد. اما بحث در این است که در شرایط عادي که مستأجرِ بدهکار که محکوم علیه واقع شده بـه کسـب و تجـارت در ملک بپردازد و داراي حق سرقفلی باشد، حق ماندن در محل را و گرفتن وجهی در هنگـام تخلیه را داشته باشد، آیا میتوان خود حق را به صورت عریان توقیف کرد؟
با توجه به اینکه توقیف سرقفلی و سپس مزایده آن و واگذار نمودنش منجر بـه اخـراج مسـتأجر مـی گـردد، ممکن است ایراد شود که طلبکار حق اخراج مستأجر را ندارد، اما در پاسخ بایـد گفـت : بـا توجه به اینکه طلبکار حق سلب مالکیت مستأجر بر اموالش به قدر طلب خود را دارد و حق ماندن مستأجر در محل نیز یک مال است، پس طلبکار اختیار توقیف این مال را نیز دارد. صرف نظر از اختلاف نظرات ومسـائل و نکـات مطـرح شـده در ایـن رابطـه نهایتـاً بایـد گفت، با توجه به ارزش اقتصادي سرقفلی عرفی و اینکه میتوان از طریق انتقال آن بـه غیـر وجهی مطالبه کرد میتوان قائل به مالیت و به تبع آن قابلیت توقیفش باشیم.
.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
.
نخست لازم به ذکر است با توجه به اینکه برخی از نویسندگان معتقدند که سرقفلی همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است، آنان گاه به جاي حق کسب یا پیشه یا تجارت واژه سرقفلی را به کار برده اند. مواجه شدن با واژه سرقفلی به جاي حق کسب یا پیشه یا تجارت و بالعکس در این مقاله و به خصوص در این بخش به این علت است.
.
مفهوم، مستند و مبنا
.
برابر ماده15 قانون روابط موجر ومستأجرمصوب 1356 :در موارد زیر پس از انقضـاي مـدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت از دادگـاه جـایز اسـت در مـوارد سـه گانـه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخـت حـق کسـب یـا پیشـه یـا تجـارت نیـز حکـم میدهد. پس، حق کسب یا پیشه یا تجارت اولویتی است که براي مستأجر بوجود آمده و به وي حق داده است که بر دیگران ترجیح داشته باشد این اولویت را کـه بـه تبـع فعالیـت کسـبی تاجر یا کاسب طی سنوات متوالی و با حسن شهرت وي بـه دسـت آمـده اسـت، قانونگـذار «حق کسب یا پیشه یا تجارت» نامیـده و داراي ارزش ریـالی اسـت . چنانچه مستأجري با انعقاد عقد اجاره از همان ابتدا محل را خالی نگهدارد و تنها اجاره را بپردازد و هیچ فعالیت کسبی رادر آن شخصاً یا توسط نماینـده خـود دایـر ننمایـد، استحقاق چیزي را نخواهد داشت. به نظر میرسد رعایت مـدت عرفـی کـه بـه موجـب آن بتوان تصور ایجاد حق را نمود ضـروري اسـت . حق کسب و پیشه وتجارت حقی تدریجی الحصول است که براي مستأجر ملک تجاري در اثر ادامه فعالیت تجاري ایجاد میشود. حـق کسب و پیشه و تجارت صرفاً در نتیجه فعالیت کسبی و تجاري ایجاد میگـردد و ناشـی از استمرار حضور مستأجر در عین محل کسب است.
لازم به ذکر است که گرچه حسن شهرت تاجر مـی توانـد در افـزایش میـزان ایـن وجـه نقش مؤثري داشته باشد اما نمیتوان گفت اگر تاجر حسـن شـهرت داشـته باشـد آن وقـت میتواند این مبلغ را یا حق کسب یا پیشه یا تجارت را بستاند. چـون اگـر چنـین بـود مسـلماً لازم می آمد که مستأجر براي دریافت حق کسب یا پیشه یاتجارت، حسـن شـهرت خـود را اثبات کند. و یا اگر موجر سوء شهرت مستأجر را اثبات میکرد، نباید دیگرحـق کسـب یـا پیشه یا تجارت به او تعلق میگرفت. در حالی که در مواد 15 و 19 که بحث حق کسب یـا پیشه یا تجارت مطرح شده اصلاً مشروط و مقید نشده به وجود حسن شهرت مسـتأجر و بـه طور مطلق از دادنِ حق کسب یا پیشه یا تجارت حرف زده شده و بررسی مواد نشان میدهد که قانونگذار دادن حق کسب یا پیشه یا تجارت را مقید به اینکـه مسـتأجر بـراي مـدتی در ملک بماند نکرده است. مثلاً مستأجر اگر عقد اجاره را با موجر منعقد کند بعـد از 2 مـاه از انعقاد قرار داد و بدون اینکه یک روز هم به کسب در آن مغـازه پرداختـه باشـد، مـی توانـد منافع ملک را به دیگري منتقل کند و حق کسب یا پیشه یا تجارت بستاند؛ این فرض با هیچ منع قانونی مواجه نیست و حتی به راحتی ذیل اطلاق ماده 119 و تبصره آن میگنجد بـدون آنکه اشتغال مستأجر در یک مدت عرفی در ملک لازم باشد. بحث از آن جهت مهم است که اگر قائل بـه لـزوم وجـود حسـن شـهرت و اشـتغال بـه کسب ظرف یک مدت عرفی جهت ایجاد حق کسب یا پیشه یـا تجـارت باشـیم،آن وقـت اگر مستاجر این شرایط را به جا نیاورد حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد تـا قابـل توقیـف باشد؛ اما اگر قائل به عدم لزوم این شروط باشیم، به صرف وجـود قـرارداد اجـاره مشـمول قانون 56 ،مستأجر مستحق حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.
.
امکان توقیف
.
بحث توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز مانند توقیف سرقفلی عرفی است. چرا که سرقفلی عرفی همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است که بواسطه حذف در نظـام حقـوقی به کمک پایه هاي عرفی و رسوخ آن در بطن عرف به حیات خود ادامـه مـی دهـد . تفـاوت عمده این حق با سرقفلی در مبناي ایجاد آن است:
حق کسب یا پیشه یـا تجـارت بـه حکـم قانون به مستأجر تعلق میگیرد، اما سرقفلی بر اساس توافـق و تراضـی بـراي مسـتأجر ایجـاد میگردد. بنابراین، در اینجا نیز باید گفت که با توجه به ارزش اقتصادي حق کسب یا پیشـه یا تجارت و اینکه میتوان از طریق انتقال آن به غیر وجهی مطالبـه کـرد، مـی تـوان قائـل بـه مالیت و به تبع آن قابلیت توقیفش باشـیم .
.
روند توقیف
.
بحث توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت در دو حالت ممکن است مطـرح گـردد :
.
1 – پس از توافق در پرداخت آن: چون در این حالت حق کسب یا پیشه یا تجارت در ذمه موجر قرار میگیرد، مشمول بحث توقیف طلب است.
2 – قبل از توافق در پرداخت آن باید خـود حق را (حق کسب یا پیشه یا تجارت) به عنوان یک مال توقیف کرد و مانع نقل و انتقال آن شد تا بعداً با مزایده از محل عوض آن طلب طلبکار داده شود. پس از اینکه طلبکار مستأجر حق کسب یا پیشه یـا تجـارت را بـه عنـوان مـالی از امـوال مدیون به قسمت اجرا معرفی میکند، واحد اجرا موظف است بـه دفتـر خانـة تنظـیم کننـده سند یا اداره ثبت اسناد واملاك که سوابق در آن اداره موجود است توقیف آن را اعـلام و از این طریق مانع نقل و انتقال آن گردد . البته مراتـب را نیز به محکوم علیه ابلاغ میکنند تـا امکـان دفـاع از حـق خـویش پیـدا کنـد .همچنین لازم است همزمان مراتب توقیف طـی بخشـنامه اي بـه کلیـه دفـاتر اسـناد رسمی در سراسر کشور ابلاغ گردد. به موجب ماده 73 قانون اجراي احکام مدنی: «ارزیابی اموال منقول حین توقیف به عمل میآید …» منظور از ارزیابی در این ماده قیمت گذاري است؛ قیمـت گـذاري امـوال منقـولی که توقیف میشود باید در زمان صورت برداري و توقیف آن اموال به عمـل آیـد . بنـابراین، اگر اموال صورت برداري و توقیف شـود امـا ارزیـابی آن بعـداً صـورت پـذیرد، ایـن اقـدام دادورز تخلف محسوب خواهد شـد. بنـابراین، مـی تـوان گفـت ابتدا لازم است با کسب نظر کارشناس نسـبت بـه تقـویم وتعیـین ارزش امـوال اقـدام شـود، سپس نسبت به آگهی مزایده اقـدام گـردد . بـه نظـر مـی رسـد کـه ضرورت حفظ حقوق ذينفع اقتضاء میکند که ابتدا کارشناس مال را تقویم سپس نسبت به مزایده آن اقدام گردد. با توجه به وجود همین فلسفه در مورد سرقفلی به عنوان یـک مـال و همچنین تأیید این روند از نظر عقل و منطق میتوان گفت در مورد سـرقفلی نیـز ابتـدا بایـد ارزش آن توسط کارشناس تقویم سپس نسبت به مزایده آن اقدام شود.
در مرحله بعد این سوال مطرح میشود که آیا رضـایت مالـک ملـک بـراي انتقـال حـق کسب یا پیشه یا تجارت به برنده مزایده لازم است یا خیر؟
در ایـن رابطـه نظـرات متفـاوتی ابراز شده است: به عقیده عده اي در هر حال کسب رضایت مالک جهت انتقال حق کسـب یا پیشه یا تجارت لازم است و انجام مزایـده وفـروش حـق سـرقفلی بـراي اسـتیفاي حقـوق طلبکار بدون رضایت مالک فاقد مجـوز قـانونی اسـت ؛ در مقابـل، برخـی دیگـر بـر ایـن باورنـد کـه کسب رضایت مالک جهت انتقال، اصلاً لازم نیست؛ چراکه انتقـال قهـري بـوده و مـاده 19 قانون فوق دلالت برانتقال قرارداد دارد .
در رد استدلال این گروه مـی تـوان گفـت کـه اولاً ضرورت حفظ حقوق طلبکار باعث نمیشود کـه حقـوق مالـک ملـک نادیـده گرفتـه شود. ثانیاً، این جمله که «ماده19دلالت برانتقال قرارداد دارد» باتوجه به آنکه ماده 19 هر دو صورت قهري و قراردادي را ذکر کرده است، نمیتواند صحیح باشد. براي روشن شدن بحث همانند ماده 19 باید قائل به دوفرض شد:
.
الف) اگر مستأجر حق انتقال بـه غیـر را داشـته باشـد : همـان طـور کـه خـودش بـی نیـاز از کسـب رضـایت مالـک میتوانسته است محل را به غیر اجاره بدهد، مأمور اجرا نیـز – بـه قـائم مقـامی مسـتأجربراي رعایت حق محکوم له – میتواند همین انتقال را بدون نیاز به کسـب رضـایت مالـک انجـام دهد.
ب) اگرمستأجر حق انتقال به غیر را نداشـته باشـد؛ لازم نیسـت لزومـاً رضـایت مالـک رابراي انتقال جلب کند، بلکه از اوتقاضا میکند یا در مقابل تخلیه، حق کسـب یـا پیشـه یـا تجارت مستأجر را بپردازد یا با انتقال به غیر توسط مستأجر موافقت کند؛ اگر مالـک از هـر دو امر امتناع کند آن وقت مستأجر میتواند با مراجعه به دادگاه به صورت قهري اقـدام بـه انتقال نماید. پس میتوان قائل به این شد که مأمور اجرا نیز- بـه قـائم مقـامی مسـتأجر -لازم نیست براي انتقال، رضایت مالک را کسب کند.
بدون تحلیل ماهیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نمیتوان به درك جامعی از امکان و چگونگی توقیف آن رسید. از این رو، در پی تحلیل ماهیت سرقفلی، این نتیجه بـه دست آمد که سرقفلی انواعی دارد وتوقیف همه اقسام آن به جز قسم دوم (قبل از توافق در پرداخت) مشـمول عنـوان توقیـف طلـب اسـت و مـی دانـیم کـه توقیـف فقـط شـامل امـوال محسوس و مادي مطرح نیست، بلکه توقیف طلب و حقوق مالی را نیزدر برمیگیـرد . رونـد توقیف نیز همان است که قانون اجراي احکام مـدنی در مـواد 87 تـا 89 بیـان نمـوده اسـت؛ شـخص ثـالثی کـه مکلـف بـه پرداخـت سـرقفلی اسـت، بایـد از دادن آن بـه محکـوم علیـه )بدهکار) خـودداري کنـد و مکلـف اسـت طبـق دسـتور مـدیر اجـرا عمـل نمایـد . البتـه در خصوص چگونگی و روند توقیف هر کدام از این گونـه هـاي سـرقفلی، فـروع و جزئیـاتی وجود دارد که در متن مقاله مورد بررسی قرار گرفت. اما سرقفلی عرفی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، اگر در مـورد گرفتنشـان توافـق شـده باشد، از آن جا که مشمول عنوان طلب میشوند روند توقیفشان نیز همـان اسـت کـه قـانون اجراي احکام مدنی در بحث توقیف طلب مطرح کرده اسـت . امـا، اگـر در ایـن خصـوص توافق نشده باشد، توقیف این حـق نیـز بـه واسـطه مالیـت و ارزش اقتصـادي آن و اینکـه از طریق انتقال آن به غیر میتوان وجهی در مقابلش دریافت کرد، به عنوان مالِ منقول ممکـن است. اما در این صورت روند توقیف آن دو اندکی متفـاوت اسـت : پـس از اینکـه طلبکـارِ مستأجر، حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی عرفی را به عنوان مالی از امـوال مـدیون به قسمت اجرا معرفی کرد، واحد اجرا موظـف اسـت توقیـف آن را اعـلام نمایـد و از ایـن طریق مانع نقل و انتقال آن گردد تا بعـداً، ابتـدا بـا کسـب نظـر کارشـناس نسـبت بـه تقـویم وتعیین ارزشش اقدام شود و سپس از طریق مزایده به فروش رسد و در این صورت میتوان گفت که رضایت مالکِ ملک براي انتقال حق کسب یا پیشـه یـا تجـارت بـه برنـده مزایـده لازم نیست، خواه مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد یا خیر. همچنین نداشتن سند رسـمی براي مستأجري که سرقفلی عرفـی دارد، در صـورت اثبـات ایـن حـق، مـانع رونـد اجرایـی توقیف نیست. نتیجۀ به دست آمده با این مبنا در بحث اجراي احکام که حفظ حقوق محکوم له اقتضا میکند تا دامنه اموال و حقوق مالی قابل توقیف گسترده باشد.
.
علی محسن زاده _وکیل پایه یک دادگستری
.