مراحل قدم به قدم گرفتن سند برای املاک قولنامه ای

 

تبدیل املاک قولنامه ای به سند 

.

معامله قولنامه ای یکی از معامله هایی می باشد که اسم آن را بارها شنیده اید. این نوع معاملات هم دارای خوبی هایی است و هم بدی ها، که از گذشته تا کنون با آن ها سروکار داشته ایم. املاک قولنامه ای از مهم ترین مزایایی که دارد قیمت مرغوب آن است که خریدار را وسوسه و مجاب به خرید آن می کند اما اگر با چشمانی بسته به سوی خرید ملک قولنامه ای حرکت کنیم میتواند آثار مخربی بگذارد از جمله فروش یک ملک به اشخاصی متعدد. پس اگر روزی ملکی قولنامه ای خریداری کردیم بهتر است از اصالت آن مطلع باشیم.

در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت به تصویب رسید. طبق این قانون نیاز بود تا همه ی ملک های موجود در کشور ذخیره شوند و همه ی اموال غیر قابل انتقال نیز سند رسمی بگیرند. همچنین گفته شد که اداره های دولتی و محاکم قانونی فقط کسانی را که دارای سند رسمی هستند را به عنوان مالک می شناسند. برای بسیاری از افراد این سوال پیش که آیا معامله قولنامه ای ارزش قانونی دارد؟ آیا استعلام ملک قولنامه ای میسر است ؟ آیا می شود برای ملک قولنامه ای سند گرفت؟

همانطور که در مقالات قبلی در رابطه با ( نحوه احراز هویت و سند گرفتن املاک مجهول المالک ) توضیح دادیم در این مقاله سعی میگردد شرایط سند گرفتن برای املاک قولنامه ای بصورت مفید شرح داده شود .

بیشتر افراد یک بار هم که شده ماده 10 قانون مدنی را خوانده یا حداقل به گوششان رسیده است. طبق ماده 10 قانون مدنی ( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است). این ماده حاوی اصل آزادی قراردادها است.

.

ابتدا باید بدانیم قولنامه چیست و چرا تن به معاملات قولنامه ای می دهیم؟

.

قولنامه ، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. قولنامه که به آن پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم گفته می شود ، قراردادی است که بر اساس آن دو طرفی که می خواهند در آینده با هم عقد بیع منعقد کنند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

گاهی هنگام جستجو هایتان برای یافتن یک خانه با ملک مرغوبی مواجه می شوید اما در آن لحظه بودجه کافی برای خرید ندارید و یا ممکن است  با خانه هایی رو به رو شوید که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ساخته شده اند که این کار باعث می شود هم از قیمت اصلی آن ملک کم شود و هم نتوان برای آن خانه سند رسمی گرفت بنابراین باید قولنامه ای معامله شود. به همین خاطر پیشنهاد می کنیم قبل از خرید ملک از وضعیت آن به درستی اطلاع پیدا کنید و موقعیت یک ملک را از شهرداری استعلام کنید.

 

کاربرد قولنامه

.

تنظیم سند ملک قولنامه ای بیشتر به این منظور است که دو نفر در مقابل به یکدیگر تعهد می کنند تا در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و معامله ای را بر اساس شروط قولنامه انجام بدهند.  ضمانت اجرای قولنامه هم به این شکل می باشد که اگر هر یک از آنها در زمان معین از حضور در دفتر خانه و انجام معاملات خودداری کنند مبلغی در نقش وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید.

 

برای سند دار کردن یک ملک و گرفتن سند برای املاک قولنامه ای به کجا باید مراجعه کرد؟

.

اگر شما از اشخاصی هستید که یک خانه یا ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه ای خریداری کرده اید و معامله کرده اید، نگران نباشید. شما نیز مانند دیگر افراد می توانید به آسانی برای خانه یا ملک های خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای ، مدت زمان گرفتن سند و مراحل سند گرفتن اطلاعاتی تهیه کنید.

در ادامه در جهت گرفتن سند و سنددار شدن ملک باید راهی هیات هایی شوید که در این موارد تصمیم گیری می کنند.

منظور از هیات،  هیات های حل اختلاف است که می توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرط های قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید و از آن ها کمک بگیرید تا آن ها به شما کمک کنند.

 

برای اینکه بتوانید راحت تر و با دردسر کمتر برای ملک قولنامه ای خود سند بگیرید باید قولنامه تان معتبر باشد پس بهتر است چند نکته مهم در خصوص قولنامه یا سند موقت بدانیم:

از آنجایی که قولنامه سند رسمی نیست ، ممکن است مشکلات حقوقی و مالی فراوانی برای طرفین ایجاد کند. به همین منظور در زمان خرید ملک قولنامه ای باید با دقت و آگاهی کامل تصمیم گرفت.

.

  • توجه به اعتبار بنگاه و مشاور املاکی که قولنامه در آن تنظیم می شود. این املاک باید مجوز رسمی داشته باشند و عضو اتحادیه مشاورین املاک باشند. در صورتی که بنگاه مذکور قانونی نباشد، قولنامه تنظیم شده فاقد اعتبار است و قابل استناد نخواهد بود.

  • همزمان بودن انتقال سند و پرداخت وجه، به عبارت دیگر تنظیم سند و انتقال ملک باید همزمان با پرداخت مبلغ ملک انجام شود تا از کلاهبرداری و هرگونه مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود.

 

تفاوت سند عادی با سند رسمی در چیست؟

.

به طور کلی می توان گفت که سند عادی برخلاف سند رسمی، قدرت اجرایی ندارد. به عبارت دیگر، سندی که صرفا میان دو طرف یک معامله تنظیم شده است، سند عادی است و سندی که در دفتر اسناد رسمی، با دخالت یک مامور رسمی تنظیم شود، سند رسمی نام دارد. برای مثال سندی که میان دو نفر به شکل دست نوشته آماده و امضا می شود یک سند عادی است.

مهر، امضا و اثر انگشت طرفین برای سند لازم است اما موجب رسمی شدن آن نمی شود، ملاک رسمی بودن سند، ثبت رسمی و قانونی آن توسط مامور دولت است. یکی از رایج ترین اسناد عادی که امروزه از آن استفاده میشود، سند عادی قولنامه ای است که در زمان خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار تنظیم و امضا می شود.

سند رسمی معتبرتر و بهتر از سند عادی است و تبدیل یک سند عادی به سند رسمی مزایای فراوانی برای مالک سند خواهد داشت. برای مثال سند رسمی قابل تردید نیست اما در صورت استفاده از سند عادی باید معتبر بودن آن اثبات شود.

.

قانون در چه مواردی منجر به صدور سند نخواهد شد؟

.

در موضوع ثبت املاک برخی از موارد مثل فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی، مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی و عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک ، مفروز است، صدور سند صورت نمیگیرد.

 

ماده 148 قانون ثبت

.

در مورد آن دسته از اراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری ها است و ساختمان که در آن احداث شده چنانچه متصرف فعلی احداث کننده ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد ، دولت و شهرداری ها مکلفند عرصه را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند و در صورتی که احداث کننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت و شهرداری ها عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشد و هیأت مذکور پس از احراز تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه ، اقدام به صدور رای و اعلام آن به اداره ثبت می نماید و اداره ثبت نیز برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر می نماید.

.

چه املاکی شامل طرح صدور سند مالکیت می شوند؟

.

چگونه می توان برای املاک قولنامه ای سند گرفت ؟
چگونه می توان برای املاک قولنامه ای سند گرفت ؟

.

  • اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

  • املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

  • املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

 

چه املاکی شامل طرح صدور سند مالکیت نمی باشند؟

.

  • اراضی ملی و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.

  • اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.

  • املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند.

  • اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.

 

علی محسن زاده _ وکیل امور ملکی

.

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری، عضو رسمی کانون وکلای مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden   هلند با بیش از 10 سال تجربه ی موفق در امور ملکی ، ثبتی، شهرداری  و… اماده ی ارائه خدمات فوق الذکر می باشد.

برای ارتباط با ما میتوانید به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید یا بصورت مستقیم با شماره تماس 09122571986 تماس بگیرید.

 

25 آگوست 2021

20 دیدگاه

  • با سلام خدمت جناب آقای محسن زاده
    بابت اطلاعات ارزشمندی که در اختیار ما گذاشتید نهایت تشکر را دارم.
    امیدوارم همیشه شاد و تندرست و موفق باشید

  • با عرض سلام و وقت بخیر خدمت شما بزرگوار
    بنده یک سوال داشتم،یک مورد خانه مسکونی که سالها پیش به دو قسمت تبدیل شده ولی هیچگونه اقدامی برای
    دریافت سند یکی از دو ملک صورت نگرفته،تا جایی که اطلاع دارم سند در اداره ثبت اسناد میباشد و مراحل تفکیک ان
    انجام شده و سند جدید با متراژ جدید در اداره ثبت آماده شده،و رسیدی هم با ثبت تاریخ به مالک که پدرم میباشد داده
    شده ولی پدرم هیچوقت مراجعه نکرده و رسید هم مفقود شده آیا میتوان سند خانه را از اداره ثبت اسناد تحویل گرفت در
    ضمن پدرم فوت نموده اند و برای انحصار وراثت و تقسیم اموال نیاز به سند خانه میباشد،اداره ثبت هم طی یک مراجعه
    درخواست رسید را داشتند که متاسفانه رسید مفقود شده،و اذعان داشتند که باید تاریخ بایگانیه سند را ارائه بدهید که با
    توجه به فوت پدرم از تاریخ ثبت شده در رسید اطلاع نداریم و گرفتن سند برایمان مشکل ساز شده لطف میفرمائید
    راهنمایی کنید آیا امکان دریافت سند هست

    • با عرض سلام و خسته نباشید
      بله کاملا قابل پیگیری می باشد ، لطفا جهت راهنمایی با شماره تماس مدیر دفتر در ارتباط باشید .
      09154058394

  • سلام.برای سند دوساله اقدام کردیم ولی دنبال نخود سیاه میفرستن.متلک
    اولیه زمین قبل از تفکیک رو میخان.
    کجا باید شاکی بشیم؟
    مالک اولیه چند تا کفن پوسونده

  • باسلام
    زمين نسقي به ارث رسيده و ورثه به غير فروختن
    يكي از ورثه تمامي ملك رو از صاحبان جديد بصورت قولنامه محضري خريداري كرده
    براي بنام زدن كل زمين و ثبت سند چه مراحلي بايد انجام بشه؟

    • با عرض سلام و خسته نباشید
      در صورتی که سهم همه شرکا رو خریده اید با مدارک کامل به اداره ثبت اسناد برای تجمیع سند مراجعه نمایید ،صرفا برای اطلاعات بیشتر می توانید در واتساب برای ما پیام بگذارید تا در اولین فرصت به شما پاسخ دهیم. 09122571986

  • با سلام.
    بنده یک قطعه زمین دارم برای صدور سند تک برگ به اداره ثبت مراجعه کردم.کارشناس هم
    اومده و حالا که مراجعه کردیم میگن باید ۷۰ متر ساختمان بسازید تا سند صادر بشه.اول که
    شهرداری نمیزاره کار کنیم و دوم ایا حتما باید ساختمان سازی بشه تا سند تک برگ صادر
    بشه و یا میشه روی زمین خالی هم سند تک برگ گرفت…لطفا راهنمایی کنید..ممنون

    • با سلام
      در خصوص سوال حضرتعالی بایستی بیان داشت که چنین موردی را بنده برای اولین بار شنیده ام که اداره ثبت برای صدور سند چنین شرطی بگذارد اصولا برای دریافت سند عرصه صرفا مدارکی که قانونا اداره ثبت نیاز دارد کافی است اما اگر بخواهد سند اعیان دزیافت نمایید ابتدا باید سند عرصه را دریافت کنید و با دریافت پروانه ساخت از شهرداری نسبت به دریافت سند اعیان اقدام نمایید .

  • سلام
    من هم مشکل شما را دارم
    یکسال پیش برای سند افدام کردم تمام مراحل طی یکسال انجام شد باردید گزارش
    کارشناسی جانمایی نقشه استسهاد و…ورسید به پایان کار ورفت برای هیئت که رای
    نهایی صادر شود اما بعلت کسری بنا که ۲۰ متر بود وباید حداقل ۴۰ متر باشد رای
    منفی صادر شد وپرونده باطل شد وگفتند مجددا ثبت نام کن هر چه اعتراض
    کردموگفتم بنا را اضافه میکنم کسی توجه نکرد خیلی خسته وناراحت شدم چون
    برنامه ریزیهایم بهم خورد وچاره ای جز ثبت نام درسال جدید ندارم.
    درخصوص شهرداری مشکلی نیست خودشون درجریانند نمیخواد بنای مهندسی
    بسازی درحد یک انباری باشه اما متراژی که گفتن را حتما رعایت کن درگزارش
    کارشناس همون باشه کمار نباشه .
    اینها قوانین مردم آزاری جدیده

  • با سلام بنده ملکی که دارایه ۳۹متر زمین که ۳۷متر مغازه دارد وروی ان منزلی
    حدپدا۴۸متریساخته شده را قولنانه ای باکد رهکیری خریده ام که سه دانگ بنام همسرم
    و۳دانگ بنام خودمه درکدرهکیری اما سهمیه همسرم رو چندسال بعد ازش بصورت کاغذی
    در حضوره شاهدین که امضا کردن خریده ام الان ۳سال از این موضوع میکذرد و امسال از
    همسرم در حال جدا شدنم حالا میخام یا ملک رو همینحور بفروشم یا برایش سند بگیرم
    ضمنا کنتور برق واب بنام همسرم هست ولی کدپستی ها بنام بنده است وبرای کنتور گاز
    ثبت نام خودم کردم چون تازه امسال ان منطقه گازدار شده سوالم اینه سهمه همسرم که
    قولنامه رهگیری دارنخریدم یک برا فروش ودو برا سند گرفتن مشکلم چیست ضمنا کل
    ملک از روز اول خرید تا امزوز تحویل وتصرف بنده هست والانم خودم مستاحر گذاشتم
    وتمام اجارنامه های گذشته بنام خودمه چندسال زندان بودم ولی مستاجرها تو این مدت
    ملک را از پدرم که وکالت تام داشته اجاره میکرده تا امسال که مرخصی گرفتن خودم دوباره
    اجاره دادم فقط در نبودم مدارکاتم که توخانه مشترک باهمسرم زندگی میکردم افتاده دست
    زنم ولی ازبنگاه نسخه سوم گرفتم وقولنامه دستی هم دست مادرم بوده نامه دادگاه هم دارم
    که زمان دستگیری تمام مدارکاتی که درخانه ام بوده پس از بررسی به همسرم دادن یکبارم
    همسرم رفته بنگاه ودر متزل ذکر شده شلغ بازی در اورده که مالک منم نه شوهرم حالا
    راهنمای جهت فروش یا سند گرفتن میخام وملک از نظر شهرداری هیچ مشکلی نداره فقط
    راهپله بدجورتیز ساخته شده امکان اینکه کارشناس گیر بده ایا وجود داره و ملک در شیراز
    منطقه گویم میباشد که قیمت تقریبی بین ۱ملیاردتا۱چهارصد متغییر گفتن لطفا
    راهنمای فرماییذ۰۹۱۷۸۱۰۴۱۷۶و۰۹۹۰۳۵۴۴۵۲۳و۰۹۳۰۲۰۲۰۷۲۳شماره تماسم
    دنبال سرمایگذار هم بدلیل نداشتن بودجه وزنذانی بودنم هستم که کسی پیداشه بیشتر از
    حقش قراردادمیبندم پس از فروش بدمش

  • سلام
    ما یک زمین مزروعی داریم که بین چند برادر شریک هستیم،برای همه سند تک برگ مشاع
    گرفتیم،و با توافق بین خودمون سهم هرکس هم روی زمین مشخص کردیم،ایا میتونم برای
    سهم خودم سند شش دانگ جدا بگیریم

    • با عرض سلام و خسته نباشید
      خیر امکان گرفتن سند تک برگ برای این زمین وجود ندارد.

  • ای بابا یه خلاصه بنویس چه جوری سند بزنیم این مدارکش این شرایطش ۱۰ واحد دانشگاه
    رو اومده توضیح داده بابا چی نوشتی میدونیم وکیل خوبی هستی استاد دانشگاه خوبی
    هستید صریح یه خلاصه بنویس یکی ک ۵ کلاس سواد داره بیا ببینه سر دربیاره

  • سلام من یک زمین با مادرم شریک هستم که هر کدام به نسبت سهممون سند
    اک برگ داریم آیا بعد از ۱۲۰ سال خدایی نکرده مادرم نباشن بخوام تفکیک
    بگیرم و سند تک برگ برای خودم کار سختی هست ؟ منظورم اینه اگه هر کدوم
    از وراث سنگ اندازی کنن من میتونم بر طبق قانون سند تفکیک بگیرم برا
    خودم؟

    • با سلام
      با توجه به سند تک برگی بر اساس میزان سهم امکان سند تفکیکی در هر زمانی چه در زمان حیات شریک و یا در زمان فوت ایشان ممکن می باشد.لازم به ذکر است زمانی که مخاطب طرف یک نفر می باشد پروسه اداری و قضایی سهو تر و اسان تر است تا زمانی که عده ای (وراث) طرف مقابل باشند.

  • سلام و وقت بخیر، خسته نباشید می خواستم بدونم میزان متراژ و فضایی که برای پارکینگ در قولنامه قید شده، قابل استناد هست یا میشه نسبت به اون اعتراض کرد؟ ما در
    یک مجتمع 6 واحدی زندگی می کنیم که هر واحد به صورت قولنامه ای خریداری شده و ما نسبت به وضعیت پارکینگ مون معترض هستیم. می خواستم بدونم راهی وجود داره
    که بتونیم وضعیت را تغییر بدیم یا خیر؟ با تشکر

    • با سلام
      بله قرارداد های عادای فی مابین طرفین معتبر و قابل استناد می باشد و می توانید فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ با متراژ معین در قولنامه نمایید در صورت عدم امکان الزام ایشان درخواست خسارت یا کاهش مبلغ معامله و یا حتی قادر به فسخ قرارداد می باشد.

ارسال نظر

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.